新政力道趨穩(wěn) 政府提房產(chǎn)商降價(jià)自救
2008年12月24日 來(lái)源：上海證券報(bào)
12月17日,在國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,業(yè)內(nèi)外稱之為“國(guó)三條”。隨后,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,進(jìn)一步進(jìn)行了補(bǔ)充和強(qiáng)調(diào)。放寬二次購(gòu)房貸款限制、下調(diào)營(yíng)業(yè)稅,以及對(duì)開發(fā)商有條件信貸
支持等各項(xiàng)條款,構(gòu)成了今年第二輪房地產(chǎn)救市政策的核心。政策預(yù)期是否如業(yè)內(nèi)外所愿？此輪新政對(duì)于市場(chǎng)促進(jìn)效果會(huì)如何？上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士做解答。
主持人:此次二輪房地產(chǎn)政策的亮眼之處體現(xiàn)在哪里？
丁祖昱:國(guó)務(wù)院此次發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,緊隨著“國(guó)三條”之后出臺(tái),可以看作是后者的補(bǔ)充意見。在這次新一輪的救市政策中,值得注意的是,在進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)方面,明確了之前的“改善性住房”定義,提出已貸款購(gòu)買一套住房,但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?可按照首次貸款購(gòu)買普通自住房享受優(yōu)惠;對(duì)于住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的減免,政策執(zhí)行期暫定為一年;此外,新一輪救市政策還提出,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,以促進(jìn)商品住房銷售。而下放相應(yīng)權(quán)限予地方政府,也是其中一個(gè)亮點(diǎn)。
從《意見》內(nèi)容來(lái)看,“二套房貸”和下調(diào)營(yíng)業(yè)稅的相應(yīng)規(guī)定,是對(duì)之前政策的明確。而增加的第三條,則是強(qiáng)調(diào)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動(dòng)性和差異性、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),以及穩(wěn)定市場(chǎng)信心的輿論導(dǎo)向。這也意味著,未來(lái)各地方政府可以在相應(yīng)的框架之下,針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)情況出臺(tái)政策。
主持人:對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),是否會(huì)有實(shí)質(zhì)性利好影響？
丁祖昱:此次新一輪的救市政策,除了依然強(qiáng)調(diào)要一手抓保障性住房建設(shè)、一手抓普通商品住房消費(fèi)之外,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度也同樣明確化。其中,鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)卻是第一次提出。《意見》指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動(dòng)采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。此外,通知還指出,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整住房銷售價(jià)格過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛,要努力做好化解工作,引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過(guò)法律途徑解決。從這一側(cè)面來(lái)看,“降價(jià)”已被確定為一種市場(chǎng)行為,開發(fā)商降價(jià)自救成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的首要方式。
此外,從表面上來(lái)看,新政似乎對(duì)于房企的信貸“枷鎖”進(jìn)行了松綁,但實(shí)際上并未如此。我認(rèn)為,對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),最重要的就是融資渠道的暢通。但新政只是針對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目、相關(guān)企業(yè)進(jìn)行融資方面的支持。因此,銀根緊縮的問(wèn)題只是部分解決。況且,對(duì)于執(zhí)行謹(jǐn)慎的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),是否能夠落實(shí)貫徹到位,也尚是個(gè)未知數(shù)。
主持人:能否預(yù)測(cè)一下未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)如何？
丁祖昱:應(yīng)該說(shuō),這一輪政策的出臺(tái),既在意料之中又在意料之外。這話怎么說(shuō)呢？救市政策的進(jìn)一步出臺(tái)當(dāng)然屬于“意料中事”,但力度不大,卻是出乎意料之外的。
“二套房貸”和營(yíng)業(yè)稅的內(nèi)容并無(wú)太大新意,總體來(lái)說(shuō),政策基調(diào)還是趨穩(wěn)為主。市場(chǎng)普遍認(rèn)為最具提振能力的“購(gòu)房退稅”,并沒(méi)有呼之而出?？梢钥吹?對(duì)于政策是否會(huì)影響房?jī)r(jià)再次上漲仍然存在疑慮,因此并不會(huì)輕易使用這把“雙刃劍”來(lái)直接推動(dòng)市場(chǎng)。
個(gè)人認(rèn)為,新一輪救市政策對(duì)于市場(chǎng)作用力并不明顯。從總體來(lái)看,政策出臺(tái)的步伐仍是“亦步亦趨”,加上相應(yīng)權(quán)限下放到了地方政府,大膽預(yù)測(cè)一下,市場(chǎng)對(duì)于進(jìn)一步政策出臺(tái)的仍會(huì)產(chǎn)生等待心態(tài),反而可能引發(fā)觀望情緒。（唐文祺）
